商铺租赁合同法(Word版）

商铺租赁合同法(Word 版）<br /> 　　商铺租赁合同法如下：<br /> 　　一、 对房屋租赁合同效力认定问题<br /> 　　出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、<br />期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合<br />同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，为对房屋租赁<br />合同的效力主要应从以下几个方面来审查：<br /> 　　1.审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效<br />民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为<br />能力人等。<br /> 　　2.审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法<br />规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。建设部 1995 年以第 42<br />号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一<br />的房屋不得出租：<br /> 　　(一)未依法取得房屋所有权证的;<br /> 　　(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式<br />限制房地产权利的;<br /> 　　(三)共有房屋未取得共有人同意的;<br /> 　　(四)权属有争议的;<br /> 　　(五)属于违法建筑的;<br /> <br /> 　　(六)不符合安全标准的;<br /> 　　(七)已抵押，未经抵押权人同意的;<br /> 　　(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;<br /> 　　(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。<br /> 　　《城市房屋租赁管理办法》认为房屋租赁的权源只能是所有<br />权。而无论是法理分析，还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实<br />践，都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。房屋租赁的权源<br />问题也恰是长期困扰审判人员的根本问题。也正是这个问题使得许多<br />房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。比如按揭房<br />出租，因没有完全取得产权，是否就认为出租行为无效呢?还如大量<br />存在的&rdquo;二房东&rdquo;现象，是否&rdquo;二房东&rdquo;与他人签订的租赁合同都无效呢?<br />显然，这些出租行为认为无效，极不利于经济的发展，也会导致房屋<br />资源的闲置和浪费。这与社会主义立法的目的和法律应适应事物发展<br />规律的原则是相左的。从物权的角度来分析，所有权人出让占有权是<br />很常见的，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，理应<br />恰当，否则光&rdquo;占有&rdquo;有何经济价值呢?房屋的合法占有人出租房屋正<br />是这种情况。物权的另一种形式，即他物权人实际上就是物的实际占<br />有者，同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。<br /> 　　如国有企业的承包经营权，难道说国有企业因为没有对财产的<br />所有权就不能把财产拿来出租吗?显然这是否定的，大量的企业出租<br />商铺，出租厂房，比比皆是，如果都认定为是非法的，那么立法者在<br />自我否定。另外从合同的角度来分析，租赁合同反映的是&rdquo;出租人将<br /> <br />租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系(合同法<br />第二百二十二条)&rdquo;。出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，<br />因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，<br />另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。单就租赁的法律关系而<br />言，各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系，具有房屋所有<br />权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同，<br />只是他们占有权的取得方式不同而已。没有一国的立法和我国当前立<br />法一样将出租人直接表述为所有权人。从理论上讲，合法占有即获得<br />标的物的出租权。至于转租须经原出租人同意，只是租赁合同的特殊<br />要求，且原出租人并不能被认为就是所有权人。综上所述，把所有权<br />作为房屋租赁的权源是不恰当的，而应以合法占有权作为权源。如此<br />一来，许多棘手的案件也就迎刃而解了。<br /> 　　《城市房屋租赁管理办法》中存在的另一个问题是对权属受<br />到诸如&rdquo;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封&rdquo;等形式限制的房屋，<br />在一定条件下的租赁是否允许。司法机关和行政机关依法裁定、决定<br />查封的情形一般是因为权属有争议诉之法院，法院依申请人申请采取<br />了诉讼保全，或者房屋涉及到违法违纪被查封，或者是房屋本身有不<br />符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。后两种情<br />况被查封，因为关系到房屋本身问题，肯定是不能进行租赁的。但前<br />一种情况在一定条件下，应允许房屋租赁。从理论上说，《城市房屋<br />租赁管理办法》...