租房合同法(Word版）

租房合同法(Word 版）<br /> 　　租房合同法：<br /> 　　一、《城市房屋租赁管理办法》第 4 条，公民、法人或其他组<br />织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。<br /> 　　问题：该条只规定房屋所有权人的出租权，其他人对房屋有无<br />出租权?非房屋所权人出租房屋后，承租人的权利如何保证?<br /> 　　解答：根据《合同法》第 51 条，&rdquo;无处分权的人处分他人财产，<br />经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有<br />效。&rdquo;因此，非房屋所有人对房屋进行出租并不导致租赁合同无效，<br />只是效力待定而已。《合同法》第 228 条还规定：&rdquo;因第三人主张权利，<br />致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或<br />者不支付租金。&rdquo;可以看出，出租人是否为租赁物的所有人或使用权<br />人，不影响租赁合同的效力。<br /> 　　二、第 6 条，有下列情形之一的房屋不得出租：<br /> 　　1、未依法取得房屋所有权证的;<br /> 　　2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式<br />限制房地权利的;<br /> 　　3、共有房屋未取得共有人同意的;<br /> 　　4、权属有争议的;<br /> 　　5、属于违法建筑的;<br /> <br /> 　　6、不符合安全标准的;<br /> 　　7、已抵押，未经抵押权人同意的;<br /> 　　8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;<br /> 　　9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。<br /> 　　问题：该法采取禁止性方式，规定了禁止出租的房屋类型，以<br />以上房屋出租的合同效力如何?<br /> 　　解答：《合同法》第 52 条第 5 项，违反法律、行政法规的强<br />制性规定的，合同无效。该法是建设部发布的行政规章。合同是否有<br />效，应当以法律、行政法规的规定为准。最高人民法院《关于适用<br />〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》，进一步明确：《合<br />同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委<br />会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、<br />行政规章为依据。因此，以上述房屋为标的的房屋租赁合同并非无效。<br /> 　　三、第 7 条，住宅用房的租赁，应当执行国家的房屋所在地城<br />市人民政府规定的租赁政策。<br /> 　　租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和<br />其他租赁条款。<br /> 　　问题：可否租用住宅用房从事生产、经营活动?<br /> 　　解答：&rdquo;住改商&rdquo;给生活带来便利，但也带来噪声、气味等环境<br />污染。《物权法》没有完全禁止&rdquo;住改商&rdquo;，而是将选择权交给了有利<br />害关系的业主。第 77 条规定：&rdquo;业主将住宅改变为经营性用房的，除<br />遵守法律、行政法规和管理规约外，应当经有利害关系的业主同<br /> <br />意。&rdquo;但是，怎样确定是否有利害关系，有利害关系全体业主的范围<br />如何定，如何算征得了业主同意等问题在《物权法》中并没有规定。<br />加上客观现实情况，这就很容易产生一系列矛盾。期待以后的司法解<br />释加以明确。<br /> 　　四、第 11 条，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，<br />房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。<br /> 　　出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合<br />同<br /> 　　住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的<br />家庭成员可以继续承租<br /> 　　问题：转让房屋所有权的范围?家庭成员的范围?<br /> 　　解答：1、《城市房地产转让管理规定》2019 年 8 月 15 日建设<br />部修正，第 3 条，本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买<br />卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称<br />其他合法方式，主要包括下列行为：<br /> 　　(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发<br />生变更的;<br /> 　　(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、<br />合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;<br /> 　　(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;<br /> 　　(4)以房地产抵债的;<br /> 　　(5)法律、法规规定的其他情形。<br /> <br /> 　　2、根据《继承法》的规定，在法律上具有权利义务关系的家<br />庭成员包括：夫妻、父母子女、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母、孙子<br />女和外孙子女。而且包括法律拟制的家庭成员。<br /> 　　《合同法》第 234 条，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其...