物业管理基本制度与政策讲义-第3讲，第二节 我国物业管理的产生和发展

第二节 我国物业管理的产生和发展<br> 大纲要求：<br> 物业管理产生的主要原因；<br> 我国物业管理的产生；<br> 我国物业管理的发展；<br> 物业管理在社会经济中的地位和作用。<br> 知识点一：物业管理产生的主要原因<br> 奥克维亚·希尔<br> 物业管理起源于 19世纪 60年代的英国。一套行之有效的管理办法，引<br> 导并要求租户严格遵守，住房秩序和居住环境有了明显的改善，形成了<br> 物业管理最早的雏形。<br> <br> 后来社会其他人士纷纷效仿，并得到英国政府的肯定和支持，成立了世<br> 界上第一个非营利性的物业管理行业组织——皇家特许屋宇经理学会。<br> 以英国为起源，在一个多世纪时间里，物业管理在西方各国逐渐推行开<br> 来。<br> 随着物业管理机构的增加，20世纪初，美国也成立了第一个行业协会<br> ——芝加哥建筑管理人协会。<br> 以英美两国为开端，物业管理日益被业主和政府所重视，逐渐发展成为<br> 一个新型的服务行业。<br> 物业管理之所以最初在欧美资本主义国家诞生并得以发展，主要基于三<br> 个原因。<br> （一）房地产物质形态演变要求建筑物区分所有<br> （二）建筑物区分所有要求业主共同管理物业<br> （三）业主共同管理物业要求引入市场机制<br> 知识点二：城镇住房制度和住房制度改革<br> 我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实<br> 行住房商品化制度而逐渐发展起来的。<br> （一）改革开放前的城镇住房制度<br> <br> 1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产逐步实行国有化的政<br> 策。<br> 改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面，大力发展商品房<br> 市场；另一方面，积极鼓励和支持向职工和居民出售公有住房。<br> 长期以来，我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式，符合当时城<br> 镇住房制度的要求。我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征<br> （轮换考点）：<br> 一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三<br> 是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。<br> （二）城镇住房制度改革<br> 城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。<br> 1978年以后，随着我国经济体制改革的逐步展开，房地产领域进行了三<br> 项改革：<br> 一是城镇住房制度改革；<br> 二是城市土地使用制度改革；<br> 三是房地产生产方式改革。<br> 房地产生产方式改革，就是改变国家统一投资、统一分配、统一修缮管<br> 理的统包统支制度，发挥国家、企业和个人的积极性，推行“统一规划、<br> <br> 合理布局、综合开发、配套建设”的综合开发模式，建立并完善商品房<br> 市场。<br> 综合开发后的住宅小区呈现三个特点：<br> 一是数量多，<br> 二是规模大，<br> 三是建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升。<br> 知识点三：我国物业管理的产生<br> 1981年 3月 10日，深圳市第一家从事涉外商品房管理的专业公司——<br> 深圳市物业管理公司挂牌成立。<br> 第一家专业化物业管理公司的成立，标志着我国内地物业管理的诞生。<br> 企业为业主提供有偿服务，收取相应的服务费用，建立了“独立核算、<br> 自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。<br> 知识点四：我国物业管理的发展<br> 1993年，深圳市人民代表大会颁布了全国第一部物业管理地方性法规<br> ——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，是首次以地方立法的方<br> 式对物业管理进行制度规范。<br> <br> 建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于 1994年颁布了《城市<br> 新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、<br> 专业化的管理模式，由物业服务公司统一实施专业化管理”。<br> 《城市新建住宅小区管理办法》，为确立我国物业管理新体制指明了方<br> 向。<br> 1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛<br> 对住宅小区实施物业管理的经验。<br> 1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整<br> 治改造旧住宅小区并推进物业管理的经验。<br> 1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳<br> 物业管理项目招投标制度和经验。<br> 2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重<br> 要作用。<br> 2003年，国务院颁布《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法<br> 制化和规范化发展的新时期。<br> 2006年，全国物业管理师资格认定考试举行。<br> 知识点五：物业管理在社会经济中的作用（轮换考点）<br> <br> 经过 30年的实践和发展，物业管理...