注册资产评估师考试-评估方法与综合题讲义14版

评估方法与综合题　　　考点一：收益法　　【本考点说明】　　每年必考内容。今年重点关注：商誉与企业价值评估的结合；森林资源评估收益法，尤其是林地期望价法和收益净现值法。　　其次关注：资源资产评估的收益法，尤其折现现金流量法（预计计算可采储量、收入等指标考核的可能性大，综合题可能性相对小）；长期股权投资评估的收益法；无形资产评估的收益法。　　一、收益法的理论依据　　财务管理中的NPV的计算原理（或者说是货币的时间价值原理），即：评估价值＝Σ（被估资产未来的现金流×折现系数）　　二、收益法应用的前提条件　　1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（A）。　　2.资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（i）。　　3.被评估资产预期获利年限可以预测（n）。　　三、收益法中各个指标的确定　　（一）收益额的确定（A或者Rt）　　1.收益额是归资产所有者所有的收益　　在企业价值评估中表现为：　　①企业创造的不归企业权益主体所有的收入不能作为企业价值评估中的企业收益　　例如税收，不论是流转税还是所得税都不能视为企业收益。　　②凡是归企业权益主体所有的企业收支净额都可视为企业的收益　　无论是营业收支、资产收支、还是投资收支，只要形成净现金流入量，就可视为企业收益。　　2.收益额两个特点　　（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；　　（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。　　客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益（＝总收益－总费用）中可能包括不合理的因素（参见习题班第8章收益法综合题2和市场法综合题1）。　　3.企业价值评估中收益额的确定　　（1）企业收益基本表现形式：企业净利润和企业净现金流量　　（2）应选择净现金流量作为企业的收益基础　　因为企业净现金流量是企业收支的差额，不容易被改变，更客观准确　　（3）净利润与现金流量的关系及计算　　①净利润的计算　　净利润＝利润总额－所得税＝利润总额（1－所得税税率）　　利润总额＝营业利润＋投资收益＋营业外收入－营业外支出　　营业利润＝产品销售利润＋其他业务利润－管理费用－财务费用　　产品销售利润＝产品的销售收入－产品销售税金－产品销售成本（包含折旧）　　②净现金流量计算　　净现金流量＝净利润＋折旧＋无形资产摊销－追加资本性支出（一般为零）　　（4）企业价值评估中收益额的常用口径　　①n股权自由现金流量：净利润或净现金流量　　②净利润或净现金流量＋扣税后的长期负债利息　　扣税后长期负债利息＝长期负债利息×（1－所得税税率）　　③企业自由现金流量（净利润或净现金流量＋扣税后全部利息）　　扣税后全部利息＝全部利息×（1－所得税税率）　　（5）企业收益预测的基础　　①企业价值评估的预期收益的基础，应该是在正常的经营条件下，排除影响企业盈利能力的偶然因素和不可比因素之后的企业正常收益。　　②企业预期收益的预测，应以企业的存量资产为出发点，可以考虑对存量资产的合理改进乃至合理重组，但必须以反映企业的正常盈利能力为基础，任何不正常的个人因素或新产权主体的超常行为因素对企业预期收益的影响不应予以考虑。　　4.无形资产评估中收益额的确定【注意习题班第5章综合题第1题】　　（1）直接评估法　　R＝使用无形资产后净利润－使用无形资产前净利润　　＝Q2×（P2－C2）（1－T）－Q1×（P1－C1）（1－T）　　（2）差额法（与行业平均水平比较）　　无形资产带来超额收益＝净利润－净资产总额×行业平均资金利润率（5－6）　　（3）分成率法　　收益额　　＝销售利润×销售利润分成率×（1－所得税税率）（5－8）　　＝销售收入×销售收入分成率×（1－所得税税率）（5－7）　　销售收入分成率＝销售利润分成率×销售利润率　　尽管销售收入分成率和利润分成率之间存在一定关系，并可以通过数学关系进行互换，但销售收入分成率合理性的基础仍然是利润分成率，这是必须明确的。　　（4）要素贡献法。　　（二）折现率（r）　　1.从本质上讲　　折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。　　2.从构成上看　　折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率　　3.资本化率与折现率的关系　　①在本质上是没有区别的　　②但是二者适用场合不同　　习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（i），用于有限期预期收益折现，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（i）。　　③二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同时期所面临的风险是否相同　　④当题目中分别告诉了资本化率与折现率，则要区别使用，否则视作二者相等　　4.折现率的计算　　（1）方法一：　　折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率　　①无风险报酬率即最低报酬率　　通常可以银行储蓄利率和国库券的利率确定，一般用rf表示（一般不考虑单利和复利的差别）。　　②n风险报酬率的确定　　方法1：风险累加法　　此方法最后计算出来折现率的方法称为累加法（公式8－9）　　风险报酬率＝经营风险报酬率＋财务风险报酬率＋行业风险报酬率＋其他风险报酬率　　方法2：β系数法　　由此方法最后计算出来折现率的方法称为资本资产定价模型（公式8－10）　　此方法计算出来的折现率属于权益资金的折现率。　　Ⅰ.行业风险报酬率　　　　Ⅱ.企业的风险报酬率　　　　Ⅲ.如果β系数是被评估企业相对于社会平均风险的β系数（=企业所在行业的β系数×企业特定风险调整系数（α））　　　　（2）方法二：加权平均资本成本模型　　①若计算全部资本的折现率　　n　　②若计算投资资本（即权益资金和长期负债）的折现率　　　　【特别注意】　　1.折现率的计算方法在计算企业价值需要区分属于权益资金折现率、全部资金折现率和投资资本折现率。　　2.矿产资源评估的折现现金流量法的折现率包括矿产开发投资的合理报酬率（公式4-11）　　矿产资源评估的折现剩余现金流量法的折现率不包括矿产开发投资的合理报酬率（公式4-12）　　3.除了以上情况外，折现率根据已知条件直接计算使用，不需进行区分。　　（三）收益期限（n）　　1.根据持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益　　2.关于无形资产的收益年限，掌握下面内容　　（1）按照我国专利法的规定，发明专利的保护期限为20年，实用新型与外观设计的保护期限为10年，均自申请日开始计算。　　（2）搞懂无形资产评估第2节最后我补充的例题以及习题班中的综合题。　　（3）确定无形资产有效期限的理论依据　　无形资产收益期限或称有效期限，指无形资产发挥作用，并具有超额获利能力的时间。无形资产具有获得超额收益能力的时间才是真正的无形资产有效期限。　　（4）资产评估实践中，预计和确定无形资产的有效期限，可依照下列方法进行：　　①法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定。　　②法律无规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限的，可按照受益年限确定。　　③法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，按预计受益期限确定。预计受益期限可以采用统计分析或与同类资产比较得出。　　（四）企业价值评估中评估价值类型、收益额类型以及折现率的匹配企业价值对应的收益额折现率种　类公　式折现率种类计算方法股东全部权益价值净资产价值或所有者权益价值净利润或净现金流量（股权自由现金流量）权益资金的折现率资本资产定价模型公式8－10企业投资资本价值（非281页《资产评估准则-企业价值》中的分类）所有者权益＋长期负债净利润或净现金流量＋扣税后的长期负债利息【长期负债利息×（1－所得税税率）】权益资金和长期负债资金的综合折现率加权平均资本成本模型公式8－12企业整体价值所有者权益价值和付息债务之和净利润或净现金流量＋扣税后全部利息【全部利息×（1－所得税税率）】权益资金和全部负债资金的综合折现率加权平均资本成本模型公式8－11部分股东权益价值n先计算出来股东全部权益价值，然后按照股权比例进行折算。不过如果股权比例在各个年度不同的话，需要在各个年度使用相应的股权比例进行计算　　【特别注意控股权溢价与少数股权折价计算】　　特别注意教材新增的市场法例题8-4，首次给出了少数股权折价的计算例子。该思路适用于收益法、市场法中，可以在企业价值评估和股权评估中体现。务必把这个例子最后步骤的计算理解透彻。　　四、收益法应用的基本形式　　【说明】以下几个公式除考大题，每年至少也有3－4分的计算性选择题。　　1.各年收益不相等的情况：（2－13）　　2.各年收益相等的情况：（2－15）　　3.纯收益在若干年后保持不变：（2－18）　　4.纯收入按等差级数变化：教材公式记忆技巧介绍　　四个公式的记忆方法　　　　成立条件是：　　①纯收益按等差级数递增；②纯收益逐年递增额为B；③纯收益年期限为n；④r大于零。　　其他三个公式和本公式的适用条件不同，将此公式予以调整。　　　　5.纯收益按等比级数变化：教材公式记忆技巧介绍　　　　6.如果各年收益相等、折现率是0，则　　P＝A×nn　　7.已知若干年后资产价格，公式2－27　　8.年金法（收益年限为无限年限，但是只能够估测近几年的，公式8-2）　　　　　　五、收益法在不同评估对象中应用的特别形式　　1.企业整体评估与商誉的关系　　【说明】今年可能性大，注意习题班第5章综合题2－3。　　方法一：割差法　　商誉＝企业整体资产评估价值－企业可确指的各单项资产评估价值之和　　方法二：超额收益法　　超额收益＝企业净收益－按可确指资产及行业平均收益率计算的行业平均收益　　然后将各年的超额收益折现。　　2.股权投资的评估　　【说明】　　下面的虽然是文字性内容，但是可以和收益法等方法结合考综合题目，近几年每年都有一个此类题目，所以记住以下各种情况下的评估方法和计算方法。　　（1）非控股型股权投资（少数股权）评估　　①收益确定时，可以采用收益法　　对于合同、协议明确约定了投资报酬的长期投资，可将按规定应获得的收益折为现值，作为评估值。　　对到期收回资产的实物投资情况，可按约定或预测出的收益折为现值，再加上到期收回资产的现值，计算评估值。　　对于不是直接获取资金收入，而是取得某种权利或其他间接经济效益的，可通过了解分析，测算相应的经济效益，折现计值。　　对于明显没有经济利益，也不能形成任何经济权利的投资则按零价值计算。　　②在未来收益难以确定时　　采用重置价值法进行评估。　　即通过对被投资企业进行评估，确定净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值。　　如果进行该项投资的期限较短，价值变化不大，被投资企业资产账实相符。　　可根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值。　　【注意】不论采用什么方法评估非控股型股权投资，都应考虑少数股权因素可能会对评估值产生的影响。　　（2）控股型股权投资评估　　①n评估思路　　对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值。　　整体评估应该以收益法为主，特殊情况下，可以单独采用市场法。　　对被投资企业整体评估，基准日与投资方的评估基准日相同。　　（3）不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下。　　（4）评估人员评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。资产评估人员应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。　　3.森林资源的评估　　（1）掌握各种方法的适用范围名　称收益净现值法（有限）收获现值法（有限）适用对象经济林无林分调整系数中龄林和近熟林K调整蓄积或胸径现金流量特征每年都有收支，发生在期末，例如：经营期第u年的收支发生在u+1年（即次年末）收入只有主伐和间伐时有，发生在当年末纯收入等于收入减去采用、销售管理财务费用以及相关税费和合理利润营林成本每年有，只发生在次年末适用对象地租收益稳定且明确的林地异龄林永续经营同龄林现金流量特征用于林木：平均纯收益（扣除地租）用于林地：林地平均地租收益永续皆伐，且收益、支出相同（年金化获得）。　　（2）公式　　①收益净现值法（用于经济林林木资产评估）　　　　②收获现值法　　　　③n林地期望价法　　本质上是对一个育林周期采用收获现值法下的价值年金化（不过此时扣除的营林成本只有直接费用），再计算年金化下的现值，然后扣除营林生产间接费用V的年金现值。　　Ci——第i年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、抚育等费用），发生在期初　　V——年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用），发生在期末　　　　Ci——第i年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、抚育等费用）　　V——年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用）　　　　六、收益法在矿产资源评估中的运用　　1.各种方法的适用范围名　称适用对象收入权益法采矿权：①矿产资源储量规模和矿山生产规模均为小型的、且不具备采用其他收益途径评估方法②服务年限较短生产矿山③资源接近枯竭的大中型矿山，其剩余服务年限小于5年折现现金流量风险系数调整法探矿权：赋存稳定的沉积型矿种的大中型矿床中勘查程度较低的预查及普查区　　2.折现现金流量法公式及变形　　（1）折现现金流量法矿业权现金流量时点与计算　　　　流动资金投资或回收额＝固定资产投资×固定资产资金率　　企业所得税＝年利润总额×企业所得税税率　　　　　　　＝（销售收入－总成本费用－销售税金及附加）×n税率t　　【注意】　　总成本费用　　＝产品成本+管理费用+财务费用+营业费用　　＝（制造成本+制造费用）+管理费用+财务费用+营业费用　　经营成本＝总成本费用-折旧费-摊销费-折旧性质维简费-利息支出　　设备进项税额＝设备原值÷设备进项税额　　　　　　　　＝设备原值÷（1＋17%）×17%　　年净现金流量＝年现金流入-年现金流出　　（2）折现现金流量法公式及变形　　　　　　投资报酬＝资产净值×投资报酬率　　各年资产净值＝（年初资产净值＋年末资产净值）÷2　　各年的资产净值包括固定资产净值和土地净值　　变形3：折现现金流量风险系数调整法　　　　Pn——采用折现现金流量法或折现剩余现金流量法估算的探矿权基础价值；　　R一一矿产开发地质风险系数　　反映因地质勘查工作程度不足所存在的地质可靠性低、开发风险高等的调整系数。　　3.收入权益法公式　　　　SI——年销售收入；　　K——采矿权权益系数n　　4.收益法下参数的计算—可采储量　　矿产资源储量：指经过矿产资源勘查和可行性评价工作所获得的矿产资源蕴藏量的总称。　　评估领域中的可采储量，是扣除设计损失和开采损失后可采出的储量　　　　可采储量=（评估利用资源储量-评估利用设计损失量）×采矿回采率　　采矿回采率=1-采矿损失率　　　　4.收益法下参数的计算—销售收入　　选矿回收率（ε），是指在选矿过程中，选出的精矿中金属量或有用矿物与原矿中金属量或有用矿物的比率。　　产率（γ），是指在选矿过程中，选出的精矿产品量与原矿量的比率。　　n　　　　煤矿产品销售收入计算：　　销售收入=∑不同牌号煤产量×不同牌号煤价格　　石材产品销售收入计算：　　按荒料计：销售收入=荒料产量×荒料价格　　=原矿产量×成荒率×荒料价格　　按板材计：销售收入=板材产量×板材价格　　=原矿产量×成荒率×板材率×板材价格　　4.收益法下参数的计算—矿山服务年限　　（1）金属矿种和有指标要求的化工、建材等矿产。　　　　式中：　　T——矿山服务年限；　　A——矿山生产能力；　　Q——可采储量；　　ρ——矿石贫化率。　　（2）非金属矿种　　　　其中煤矿：　　　　式中：　　T——矿山服务年限；　　A——n矿山生产能力；　　Q——可采储量；　　K——储量备用系数（放大开采量）。　　（3）石材矿　　按荒料计：　　　　式中：　　T——矿山服务年限；　　——石材矿荒料可采储量；　　——年生产荒料量　　——吊装运输损失系数；　　按板材计:　　　　式中：　　T——矿山服务年限；　　——板材率；　　——年生产板材量　　（4）石料矿　　石料（如石灰岩、白云岩等）生产能力采用体积表示时，计算公式为：　　　　式中：　　T——矿山服务年限；　　Q——石料可采储量；　　K——地质影响系数；　　β——松散系数；　　A——石料生产能力。　　4.收益法下参数的计算—固定资产投资　　（1）有直接法和间接法两种　　（2）间接法　　①单位生产能力投资估算法　　　　——参照矿山单位生产能力投资；　　A——评估对象矿山生产能力；　　——时间差异调整系数；　　——地域差异调整系数。　　②生产规模指数法　　　　③比例估算法　　n　　I1一一评估对象矿山某主要工程的投资额；　　——参照矿山的某主要工程（与评估对象矿山内容相同）占参照矿山固定资产投资的比例　　　　考点二：企业合并对价分摊评估　　【本考点说明】　　关注教材例题以及习题班10章综合题。　　一、企业合并对价分摊概述　　1.企业合并　　企业合并是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。　　①同一控制下的企业合并：参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的。　　②非同一控制下的企业合并：参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的。　　2.企业合并对价分摊　　（1）同一控制下的企业合并，不涉及合并对价分摊的问题　　对于同一控制下的企业合并，合并方在企业合并中取得的资产和负债，应当按照合并日在被合并方的账面价值计量。　　（2）对于非同一控制下的企业合并，涉及合并对价分摊　　合并对价分摊指符合企业合并准则的非同一控制下的企业合并的成本在取得的可辨认资产、负债及或有负债之间的分配。　　对于非同一控制下的企业合并，购买方在购买日应当对合并成本进行分配，按照相关规定确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债。购实方对合并成本大于合并中取得的对购买方购买可辨认净资产公允价值份额的差额，应当确认为商誉。　　二、企业合并对价分摊评估中的评估对象　　1.企业合并对价分摊评估中评估对象（注意与企业价值评估对象区别）　　合并中取得的被购买方各项的可辨认资产、负债及或有负债　　2.可辨认资产、负债及或有负债的确认原则与识别　　（1）可辨认资产的确认和识别一般比较简单　　（2）合并中取得的被购买方的无形资产或或有负债，其公允价值能够可靠地计量的，应当单独确认为无形资产或负债，并按照公允价值计量。　　（3）可辨认无形资产确认　　法律依据：　　识别无形资产过程中应以《企业会计准则第6号——无形资产》以及《企业会计准则第20号——企业合并》中对于企业合并项下无形资产的相关规定为依据。　　实务确认原则：　　评估师识别无形资产的关键在于判断该项资产是否可辨认。满足以下两方面任何一个条件，即可确认为可辨认的无形资产　　首先，向管理层了解被收购公司是否存在源自合同权利或基于法律的法定权利的无形资产；　　其次，考虑该无形资产是否能够从被收购公司中分离出来，并能单独或者与其他相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。　　在实务操作中，下列无形资产一般不作为可辨认无形资产。　　例如：消费者基础、客户服务能力、地域优势、经过特别训练的员工等。n　　（4）或有负债的识别　　法律依据：《企业会计准则第13号——或有事项》　　认定条件（同时满足下面两个条件）：　　该义务是企业承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。　　可能确认的或有负债的项目一般包括　　产品质量保证、不可撤销的亏损合同、未决诉讼、重组义务等。　　三、企业合并对价分摊评估　　1、有形资产、负债以及或有负债的评估　　企业合并准则应用指南的规定的确定有形资产和负债的公允价值方法如下：评估对象评估方法货币资金按照购买日被购买方的账面余额确定金融工具有活跃市场的股票、债券、基金等按照购买日活跃市场中的市场价值确定不存在活跃市场，如权益性投资等，参照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等，采用适当的估值技术确定其公允价值。应收款项短期应收款项一般应按应收取的金额作为公允价值，同时考虑发生坏账的可能性及相关收款费用。长期应收款项以适当的现行利率折现后的现值确定其公允价值，同时考虑发生坏账的可能性及相关收款费用。存货原材料按现行重置成本确定在产品按完工产品的估计售价减去至完工仍将发生的成本、预计销售费用、相关税费以及基于同类或类似产成品的基础上估计可能实现的利润确定；产成品和商品估计售价减去估计的销售费用、相关税费以及购买方通过自身努力在销售过程中对于类似的产成品或商品可能实现的利润确定；房屋建筑物存在活跃市场以购买日的市场价格确定其公允价值但同类或类似房屋建筑物存在活跃市场参照同类或类似房屋建筑物的市场价格确定其公允价值（市场法）同类或类似房屋建筑物也不存在活跃市场、无法取得有关市场信息按照一定的估值技术（如重置成本法等）确定其公允价值。机器设备存在活跃市场按购买日的市场价格确定其公允价值同类或类似机器设备存在活跃市场参照同类或类似机器设备的市场价格确定其公允价值（市场法）；同类或类似机器设备也不存在活跃市场，或因有关的机器设备具有专用性，在市场上很少出售、无法取得确定其公允价值的市场证据的用收益法或考虑该机器设备各类贬值（包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值）后的重置成本合理估计其公允价值短期债务一般应按应支付的金额作为其公允价值长期债务按适当的折现率折现后的现值作为其公允价值或有负债公允价值在购买日能够可靠计量的，应单独确认为预计负债。此项负债应当按照假定第三方愿意代购买方承担该项义务，就其所承担义务需要购买方支付的金额计量。n　　2.无形资产的评估　　无形资产最常用的评估方法是收益法，常用的具体方法包括增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益折现法。　　3.递延所得税的计算　　　　4.商誉的计算　　（1）在汇总计算各项可辨认资产、负债的公允价值后，即可得到被购买方可辨认净资产公允价值。　　（2）确定合并成本　　通常情况下，企业合并成本按照购买方为进行企业合并支付的现金、非现金资产、发行或承担的债务和发行的权益性证券等在购买日的公允价值以及企业合并中发生的各项直接相关费用之和确定。对于通过多次交换交易分步实现的企业合并，其企业合并成本为每一单项交换交易的成本之和。　　（3）购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应确认为商誉。　　5.整体合理性测试【估计今年考题不会考核这个计算，但是需要知道有这个步骤】　　（1）基本要求　　通常来说，在合并对价分摊的评估中，以被购买方各项资产公允价值为权重计算的加权平均资本回报率，应该与其加权平均资本成本基本相等或接近。否则需要进一步复核无形资产的识别过程以及各项可辨认资产、负债和或有负债的评估过程是否合理。　　（2）各项资产的加权平均资产回报率计算　　　　式中：　　R——加权平均资产回报率；　　Ai——各项可辨认资产的公允价值；　　Ri——各项可辨认资产的要求回报率　　（3）在各项可辨认资产的必要资产回报率确定　　除了考虑被购买方的整体企业价值外，尚需考虑该资产自身风险相关的因素。确定可辨认无形资产的必要资产回报率时，可参考企业价值评估时采用的加权平均资本成本，并在此基础上考虑必要的风险溢价或折价。　　考点三：市场法n　　【本考点说明】　　2013年教材新增加了例题8-4，要非常重视。　　其次是第四章森林资源评估市场法　　一、市场法的理论依据　　1.市场法的理论依据是替代原则　　2.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一　　二、市场法应用的前提条件　　1.要有一个活跃的公开市场。　　2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动　　资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：　　（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同　　（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等　　（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的　　三、市场法的基本公式及计算步骤　　1.根据各个（3个以上）参照物确定的评估值　　＝参照物价值×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×……　　2.被评估资产的评估价值最终确定　　（1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值　　（2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽（这个时候各个参照物价格调整得到的评估值应该十分的接近）　　可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果　　评估值＝（Σ根据各个参照物确定的评估值）÷n　　注意：n大于3，也就是说至少需要选取3个以上的参照物　　（3）如果各个参照物价格调整得到的评估值中，某一个数值明显偏高或者偏低，应该将其剔除（说明该交易案例不符合可比性），余下的数值进行平均得到评估值　　考试的时候如果结果在计算正确的情况下，某个数值偏差极其明显或者题目要求注意剔除不合理的数值时候，需要考虑这个问题　　四、直接比较法　　【说明】用于仅某个或者几个基本特征的有差异下，运用关键在于因素调整。　　1.市价折扣法　　资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）（2－3）　　注意：　　从公式的含义可以推知：本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大。而实际评估工作中，并不能够这么肯定，我将教材例2－1修改一下，大家看看解法。　　【修改后例2－1】评估某拟正常变现的资产，参照物是快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的快速变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，则被评估资产价值接近于16.67万元。　　10＝资产评估价值×（1－40%），所以资产评估价值＝10÷（1－40%）＝16.67万元　　2.功能价值类比法　　（1）生产能力比例法　　数学表达式一般表述为：　　n　　所以：被评估资产评估价值　　＝参照物成交价格×　　（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法　　数学表达式一般表述为：　　　　3.价格指数法（参见下面的内容）　　4.成新率因素（成新率价格调整法）　　　　资产的成新率＝资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限）　　五、直接比较法使用频率高的方法　　（一）方法一：市场售价类比法　　1.分析影响参照物和评估对象价值不同的因素（主要因素有）　　（1）时间（交易日期）因素　　（2）林分质量调整系数K　　（3）交易情况因素　　2.各个因素修正系数的确定　　在这方面，语言的理解不同就会导致对系数的计算结果的差异，下面归纳出一般的方法和技巧。大家考试以此为准　　（1）时间因素（就是物价因素，实质上这和成本法中的物价指数调整法基本相似）　　【注意】“平均每月或者每年价格上涨X%”和“每月或者每年价格上涨X%”两种说法使得时间因素对调整因素的影响的不同　　说法一：当说明是“平均每月或者每年价格上涨X%”　　　　说法二：当说明是“每月或者每年价格上涨X%”　　　　说法三：当说明是“从参照物交易日到评估基准日价格上涨X%”　　　　说法四：价格指数法告诉物价变化情况　　适用条件：评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长　　定基物价指数＝　　某年的定基价格指数=1+该年的定基价格变动指数　　n　　物价指数=1+物价变动指数　　环比物价指数　　　　环比物价指数=1+环比物价变动指数（记做a1,a2……,an）　　（2）林分质量调整系数K　　①中龄以上：平均胸径和蓄积调整系数　　　　②幼龄林：株数（K1）和平均树高（K2）调整系数　　株数调整系数K1：　　株数保存率（r）＝林地实有保存株数/造林设计株数　　当r≥85%K1＝1　　当r＜85%K1＝r　　当r≤40%时，必须重造时，K1＝0　　树高调整系数K2：　　　　（3）交易行为（情况）因素（以前教材有）　　①原因　　市场一般是一个不完全竞争市场。价格的形成往往具有个别性，需要将交易中由于非市场的原因引起的价格偏差予以剔除，使其成为正常的交易价格　　②公式　　　　要注意理解什么情况下使用－X%（参照物价格由于各种原因价格较正常价格偏低），什么情况下使用＋X%（参照物价格由于各种原因价格较正常价格偏高）。　　③需要修正的情形　　Ⅰ.有特殊利害关系的经济主体间的交易；　　Ⅱ.交易时有特别的动机，这以急于脱售（价格交正常价格低，需要比正常值100低，这个时候公式中为－X%）或急于购买（价格交正常价格高，需要比正常值100高，这个时候公式中为＋X%）最为典型　　Ⅲ.买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高（＋X%）或偏低（－X%）　　Ⅳ.其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方（－X%）。　　Ⅴ.特殊的交易方式。如拍卖、招标等（＋X%）　　（二）方法二：价值比例法　　教材第2章采用的价值比例为成本市价比例（市价/合理成本）以及市盈率（每股市价/每股盈利）。　　同时教材第8章的上市公司比较法和交易案例比较法就属于价值比例法的运用。　　六、间接比较法　　1.特点（或者说和前面方法的区别在于：参照物特殊）　　参照物是被估价资产国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）。　　2.适用条件　　不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。n　　七、森林资源评估的市场法　　1.市场成交价比较法（略）　　2.市场价倒算法（又叫剩余价值法）　　　　八、价值比率法在企业价值评估中的运用　　（一）市场法评估模型和基本步骤　　1.选择可比对象；　　2.收集并分析、调整可比对象相关财务报告数据；　　3.选择并计算各可比对象的“单位价值”一一价值比率；　　4.调整、修正各可比对象的价值比率，对于交易案例比较法可能还需要进行价值比率的时间因素修正；　　5.从多个可比对象的价值比率中挑选出最为合理、贴切的价值比率；　　6.以从对比对象价值比率中选择出的价值比率作为被评估资产的价值比率，然后估算被评估资产的相关参数，最后计算得出一个评估结果作为评估初步结论；　　7.考虑是否需要应用相关折价/溢价调整；　　8.正常营运资金需求量与实际拥有量差异调整；　　9.加非经营性资产和溢余资产等经过评估后得到的净值，最终得到评估结论。　　（二）市场法有效性因素分析　　市场法评估的关键及难点主要包括以下几点：　　1.可比对象相关数据信息来源及可靠性　　因此可比对象的数据首先要具有可获得性，如果没有可获得性，则市场法无法适用。　　其次，还必须要保证数据的获取渠道合法、有效，信息数据全面可靠并且满足一定的数量要求。　　2.可比对象的可比标准的确定　　（1）企业生产的产品或提供的服务相同或相似，或者企业的产品或服务都受相同经济因素的影响。　　（2）企业的规模或能力相当。　　（3）未来成长性相同或相似，即可比对象与被评估资产的未来成长性越相同或相似，则可比性越高。　　（4）上市公司比较法可比对象的选择标准　　①有一定时间的上市交易历史　　②经营业务相同或相似并且从事该业务已有一段时间　　要求可比对象从事该经营业务的时间不少于24个月　　③企业生产规模相当　　④预期增长率相当　　⑤n其他方面的补充标准　　进一步要求可比对象在经营地域、产品结构等方面可比。在上述方面再进一步设定可比条件可以保证可比对象的可比性更高。　　（5）交易案例比较法的可比对象选择　　在选择为可比对象时需要综合考虑以下标准：　　①经营业务相同或相似（资产功效）　　②成交日期与基准日相近　　③交易案例的控制权状态与被评估资产的控制权状态相似（控股权或少数股权）　　3.可比对象的选择数量与评估结论相关性分析　　（1）上市公司比较法主要采用上市公司作为可比对象　　对于选择的可比对象数量不需要太多，但需要选择最可比的可比对象。　　为了稀释个别股票价格的异动，一定数量的可比对象仍是必要的。　　（2）交易案例比较法选择可比对象时更侧重数量。　　4.价值比率的选择与适用性分析　　评估人员在选择价值比率时一般需要考虑以下原则：　　（1）对于亏损性企业选择资产基础价值比率比选择收益基础价值比率效果可能更好；　　（2）对于一些高科技行业或有形资产较少但无形资产较多的企业，收益基础价值比率可能比资产基础价值比率效果好；　　评估人员在选择价值比率时一般需要考虑以下原则：　　（3）对于可比对象与目标企业资本结构存在重大差异的，则一般应该选择全投资口径的价值比率；　　（4）如果企业的各类成本比较稳定，销售利润水平也比较稳定，则可能选择销售收入价值比率比较好；　　（5）如果可比对象与目标企业税收政策存在较大差异，则可能选择税后收益的价值比率比选择税前收益的价值比率要好。　　【注意】　　①通常应该需要选用多类、多个价值比率分别进行计算，然后综合对比分析判断才可以更好地选择出最适用的价值比率，避免选择单一价值比率的情况。　　②在选择价值比率时还需要注意价值比率的分子、分母的“口径”问题，价值比率的分子、分母口径必须保持一致。　　（三）价值比率选择与计算　　1.盈利类的价值比率　　（1）全投资价值比率　　　　（2）股权投资价值比率　　n　　2.资产类的价值比率　　（1）全投资口径价值比率　　　　（2）股权投资口径价值比率　　P/B价值比率=股权价值/净资产价值　　3.其他特殊类价值比率（略）　　4.比对象价值比率的计算　　（1）“时点型”价值比率　　分子：评估基准日交易价格。　　分母：评估基准日前12个月的相关财务数据或年化的财务数据。　　该类型价值比率可以较充分地反映股票时点的现实价值，但是这种类型的价值比率容易受到市场非正常因素的干扰，影响其有效性；　　（2）“区间型”价值比率　　分子：评估基准日前若干日的交易均价。　　分母：与时点型一样　　时间区段内的交易均价可以更加接近股票的内在价值。　　但这种价值比率可能会部分地失去股票价值的时点性。　　（3）时点型价值比率或区间型价值比率的选择　　①可比对象股票价格时效性因素；　　②可比对象股票价格由于非正常因素扰动所可能产生的影响。　　这两个因素实际是相互对立的。排除可比对象股票在特定时点存在非正常因素的干扰，采用3～5年均值则可以降低这种影响。　　考点四：资源资产评估的成本法　　【本考点说明】　　成本法如果考综合题，只可能考森林资产和矿产资源评估。　　一、森林资源评估方法　　1.各种成本方法的适用范围名称重置成本法林地费用价值法适用对象幼龄林林木En存在着林地改良用地与苗圃地Bu现金流量特征评估基准日前每年初发生生产成本林地购置费和评估基准日前每年初改良维持费　　2.各种成本法的计算公式　　（1）重置成本法公式　　n　　Ci——第i年以现时工价及生产水平为标准计算的生产成本，主要包括各年投入的劳动力工资、物质消耗、地租、管理费用等；　　n——林分年龄；　　　P——投资收益率　　K——林分质量调整系数En——林木资产评估值；　　　　（2）林地费用价值法公式　　　　二、矿产资源资产评估成本法　　1.各种方法的适用范围　　　　2.勘查成本效用法公式-1　　　　Cr——重置成本；　　F——效用系数；　　Ui——各类地质勘查技术方法完成的实物（相关、有效）工作量；　　Pi——各类地质勘查实物工作对应的现行价格和费用标准　　ε——岩矿测试、其他地质工作（含综合研究及编写报告）工地建筑等间接费用的分摊系数（预算标准文件）　　　　C——岩矿测试、其他地质工作（含综合研究及编写报告）工地建筑等间接费用。　　F=f1×f2；　　f1—勘查工作布置合理性系数　　f2—勘查工作加权平均质量系数　　=∑该类工作项目效用系数×该类工作重置成本占项目总成本比例n　　3.地质要素评序法公式　　　　Pc——基础成本（勘查成本效用法探矿权评估价值）；　　α——调整系数（价值指数的乘积），　　α=α1×α2×α3×…×αm　　αj——第j个地质要素的价值指数（j=1，2，...，m）　　4.有关、有效实物工作量的说明　　实物工作量，通过利用专业报告——地质勘查报告和原始资料记载的实际完成工作量确定。实物工作量的确定必须是有关、有效的勘查工作量，不包含公益性地质工作。　　“有关”，是指在评估范围内，与目标矿种有关。目标矿种，是指被批准或许可的勘查矿种。与目标矿种有关，是指能为目标矿种及其共、伴生组分勘查利用的所有实物工作。　　“有效”，是指主要勘查技术手段符合当时的勘查规范要求。　　考点五：资产评估方法之间的关系与选择　　【本考点说明】　　掌握评估方法的之间的关系，如果不同评估方法评估结论不一致，分析原因并提出处理意见。还要掌握评估方法选择的步骤与考虑因素。请学习习题班第二章最后一个综合题。习题班第8章综合题1。　　一、评估方法之间的关系　　（一）资产评估方法之间的联系　　1.评估方法是实现评估目的的手段，评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。　　对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。　　2.多种方法评估方法得到的评估结果出现较大差异的原因　　（1）某些方法的应用前提不具备　　（2）分析过程有缺陷　　（3）结构分析有问题　　（4）某些支撑评估结果的信息依据出现失真　　（5）评估师的职业判断有误　　（二）资产评估方法之间的区别　　1.各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。　　2.各种评估方法自成一体，评估结论也是从某一角度反映资产的价值。　　3.由于评估条件和各个方法的自身特点决定了各种方法的评估效率不同。　　二、资产评估方法的选择　　1.评估方法选择，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，即三个层面的选择。　　（1）评估的技术思路的层面　　即分析三种评估方法所依据的评估技术的思路的适用性　　（2）在各种评估思路已经确定的基础上，选择实现评估技术的具体技术方法；　　（3）在确定技术方法的前提下，对运用各种技术评估方法所设计的技术参数的选择。n　　2.在评估方法选择中，注意以下因素，并有以下的建议：　　（1）评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。　　（2）评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。　　（3）评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。　　（4）资产评估人员在选择和运用评估方法时，如果条件允许，应当考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性，如果可以采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论时行比较，分析可能存在的问题并做相应的调整，确定最终评估结果。　　考点六：成本法基本原理　　【本考点说明】　　今年重点资源资产评估的成本法。　　成本法基本原理本应该是重点，但是现有教材成本法可考核内容和这个基本原理联系不大，所以考大题可能性小，但是考小题可能性增大。　　一、成本法应用的前提条件　　1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。　　2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值　　【特别说明】　　成本法运用中要注意“形成资产价值的耗费是必须的”，这个内容今年教材没有明确给出这个内容，但是这个在多处的计算中有体现。　　也就是说，按照社会或行业平均水平来确定有效耗费和无效耗费，评估时，应该去掉无效耗费。　　二、成本法运用的思路　　被评估资产的价值　　＝重置成本－实体性贬值－功能型贬值－经济性贬值　　该公式包含两种情形：　　1.被评估资产的价值＝复原重置成本－实体性贬值－包含超额投资成本的功能型贬值－经济性贬值　　2.被评估资产的价值＝更新重置成本－实体性贬值－不含超额投资成本的功能型贬值－经济性贬值　　三、各项指标的估算n　　（一）重置成本及其估算　　1.重置成本的定义　　重置成本分为复原重置成本和更新重置成本。　　复原重置成本：用被评估资产原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，复原购建与被评估对象相同的全新资产所发生的费用。　　自然在功能上也和旧的一样，只是使用现在的价格。　　更新重置成本：只是强调和原来旧的资产功能一样，可以使用现在的技术、材料和工艺，价格当然是现在的价格。　　二者的关系：采用的价格都是现在的价格，功能都和被评估资产一样。　　【注意】　　评估时尽可能使用更新重置成本。　　一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。　　如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分（一次性功能性贬值或者叫超额投资成本）。　　2.重置成本的计算方法　　（1）重置核算法　　①特点　　按照资产的成本构成，按照现行市场价格和合理消耗量计算该资产的全部成本的方法　　②计算公式：　　重置成本＝直接成本＋间接成本＝直接成本（1＋间接成本分配率）　　③说明　　成本的构成如果按照资产原来的结构和工艺，则计算出来的是复原重置成本，成本的构成如果不是按照资产原来的结构和工艺，而是按照现在的新工艺和技术构建的，则计算出来的是更新重置成本。　　使用本办法时，尤其是计算出复原重置成本时，对原来发生的不合理的支出，应该予以扣除！　　（2）物价指数法（参见市场法中物价指数相关内容）　　①本方法计算出来的是复原重置成本　　②一般采用某一类产品的分类物价指数，不可采用综合物价指数　　③一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法的重置成本往往会偏高　　（3）功能价值法和规模经济效益指数法（参见市场法中相关内容）　　使用本方法，当参照物的重置成本是更新重置成本的时候，则被评估资产的重置成本也为更新重置成本；当参照物的重置成本是复原重置成本的时候，则被评估资产的重置成本也为复原重置成本。　　（4）统计分析法　　Ⅰ.在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别　　Ⅱ.在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。　　Ⅲ.依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：　　K＝R’/R　　式中：　　K——资产重置成本与历史成本的调整系数；　　R’——某类抽样资产的重置成本；　　R——某类抽样资产的历史成本。　　Ⅳ.根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：　　被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本×K　　【注意】　　大家应该注意到，这种方法必须和前面的几种方法结合使用，并不是一种独立的方法，其计算结果是复原重置成本还是更新重置成本，取决于本方法的第Ⅱ步中计算出来的是什么成本n　　（二）实体性贬值及其估算　　1.实体性贬值的定义　　资产由于使用和自然力作用形成的贬值。　　2.实体性贬值的计算方法　　（1）观察法　　①特点　　专业知识和经验丰富的技术人员，根据被评估资产的状况，凭经验判断资产的成新率，从而估计被评估资产的成新率。　　②计算公式　　资产的实体性贬值　　＝重置成本〔1－实体性成新率〕　　＝重置成本×实体性贬值率　　（2）使用年限法　　①特点　　根据资产的实际使用年限占资产的估计使用寿命（年限或者工作量表示）的比率计算实体性贬值率。即认为资产的实体性贬值率与其已经使用年限成正比关系。　　②计算公式　　资产的实体性贬＝（重置成本－预计残值）×实体性贬值率　　＝（重置成本－预计残值）×　　预计残值：被评估资产在清理报废时净收回的金额，也就是说对残值部分不考虑贬值　　总使用年限＝实际使用年限＋预计尚可使用年限　　实际使用年限　　实际使用年限＝名义使用年限×资产利用率　　资产利用率＝　　名义使用年限：资产开始使用到评估基准日按照日历计算的时间　　（3）修复费用法　　把一个旧的资产修复成到全新的状态所需要花费的成本就是该资产的实体性贬值程度的大小。如果遇到不可修复损耗（含技术上不可修复和技术上可修复但是经济上不合算两种），则实体性贬值还需要加上不可修复损耗。　　（三）功能性贬值及其估算　　1.功能性贬值的定义及其构成　　①资产由于技术相对落后形成的贬值。　　②当重置成本是复原重置成本时，功能性贬值主要体现在超额投资成本和超额营运成本两个方面，当重置成本是更新重置成本时，功能性贬值仅仅体现在超额营运成本一个方面。　　2.功能性贬值的计算方法　　（1）超额投资成本引起的功能性贬值　　超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本　　（2）超额营运成本引起的功能性贬值　　③说明：　　超额营运成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值　　④计算公式：　　被评估资产功能性贬值　　＝Σ（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）　　被评估资产年净超额运营成本　　＝超支的各种成本之和×（1－所得税税率）n　　（四）经济性贬值及其估算　　1.经济性贬值的定义　　由于资产以外的外部环境因素变化，引起资产价值降低而形成的贬值。　　2.引起经济性贬值因素及经济性贬值的计算　　（1）生产能力相对过剩引起的经济性贬值　　资产的经济性贬值率＝1－（生产线现在的实际生产量÷设计生产能力）X　　资产的经济性贬值额＝重置成本×资产的经济性贬值率　　（2）生产要素提价，产品售价没有提高引起的经济性贬值　　计算方法和由于超额营运成本引起的功能性贬值的计算方法一样