物业公司法律关系分析

 <br />物业公司法律关系分析 <br />【摘要】随着我国城镇化水平的不断提高，我国的人口结构也由以农村人口为主体逐渐向以城镇人口为主体过渡，在转变过程中，如何提高社区治理成为当下热议话题。实践中，物业公司侵害业主财产权、知情权；业主拒交物管费、集体信访甚至酿成群体性事件时有发生。而立法领域中涉及社区治理相关的立法较少，且层级较低，不利于对社区治理经验的全国推广。现通过对成都市成华区部分社区治理过程中产生的涉及物管相关诉讼纠纷案例进行分析，总结成华区社区治理的现状，从完善业主自治制度的角度出发，以构建新型业主与物业公司关系为思路，探索我国社区治理的发展之路。 <br />【关键词】社区治理；业主自治制度；业主委员会；物业公司 <br />近年来，随着城市化进程加大和商品房开发蓬勃发展、旧城改造、棚户区改造、集体土地征收等相关政策的实施和城镇化率的加快，我国人口结构由较为分散定居的农村居民渐渐过渡为集中居住的城市居民。短时间内的身份转变让他们无法适应城市化的社区治理模式，法律意识的缺失更是导致新晋市民们无法清楚地认识业主与物业公司的法律关系，在需要维权时也无法采取合法且行之有效的手段。因此，在城镇化的进程中不断完善社区治理则显得尤为重要。在探讨如何完善社区治理中涉及物管引发不稳定因素时，首先应分析业主、业主委员会、物业公司三者的法律关系和法律地位，在界定各方角色与法律地位的基础上，辅之以民主自治思维、现代科技治理手段，并制定相应的法律及自治规则予以固定。我国的社区治理现状方能得到有效改善。 <br />一、立法现状 <br />在立法方面，我国国家层面目前针对物业服务的法律法规有《中华人民共和国物权法》、国务院制定的《物业管理条例》、住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称&ldquo;指导规则&rdquo;）等，就成都市而言，本行政区域内物业服务相关的地方性法规和条例有《四川省物业管理条例》、《四川省业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称&ldquo;四川指导规则&rdquo;）、《成都市物业管理条例》等。《物业管理条例》规定&ldquo;在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督&rdquo;；指导规则中也规定：&ldquo;在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督&rdquo;。四川指导规则中规定：&ldquo;物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关的居民（村民）委员会依法履行自治管理职责，支持居民（村民）委员会开展工作，共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。居民（村民）委员会应当协助街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调社区内的业主委员会开展工作，维护业主的合法权益&rdquo;。但并非所有物业服务相关的法律法规都对业主自治制度进行了相关的规定，《中华人民共和国物权法》就仅对业主的建筑物区分所有权、相邻关系等进行了规定，此外，《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》中也未单独对业主自治制度进行特别地规定。由此可见，对本行政区域内物业服务进行规制的相关法律法规在业主自治制度方面尚存在部分待完善之处，此类立法层面的空缺也导致实践中的相关纠纷无法得以有效地解决。 <br />二、成华区物业服务纠纷之溯源 <br />在协助成华区各街道办事处处理日常社区法律事务的过程中，笔者发现上述物业纠纷在成华区各街道办普遍存在。但指导规则中规定：&ldquo;物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督&rdquo;。四川指导规则中规定：&ldquo;街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内业主大会的成立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。居民（村民）委员会协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理有关的工作&rdquo;，即区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府对辖区内的业主大会的设立、业主委员会的选...