小区设备设施管理技巧

小区设备设施管理技巧<br />目的是通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完<br />好状态，满足服务的要求工作范围:<br />1. 供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、电气&ldquo;三箱&rdquo;（动<br />力配电箱、柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。 <br />2. 给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各<br />类阀门。<br />3. 消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系<br />统）、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。<br />4. 电梯设备：各电梯及其附属设备。 <br />5. 弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智<br />能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备<br />等）。<br />6. 通风系统设备：通风设备及其附属设备。<br />01<br />设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。<br /> <br /> <br />02<br />设备的标识<br />① 所有的设备房须标识其名称及责任人姓名（或代码）。<br />② 所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其<br />设备编号等。 <br />③ 对故障设备须悬挂&ldquo;待维修&rdquo;或&ldquo;维修中&rdquo;告示牌。<br />03<br />设备档案管理<br /> <br />① 工程部负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设<br />备台账》。<br />② 工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要<br />的设备资料做备份。<br /> <br />04<br />设备的运行<br />① 设备按不同系统划分责任区，责任区域内确定责任人。<br />② 工程部主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。<br />③ 值班人员巡逻负责将监控所检查到的异常情况，及时处理如果处理不了<br />的及时，通知设备责任人或主管处理，并做好记录。<br />④ 工程部对服务处所管辖小区机电设备的运行情况进行督查。<br />05<br />设备的维修<br /> <br />① 设备维修须填发维修记录单，重要设备或影响范围较大的维修项目，须<br />办理《工作联系单》。<br />② 在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修<br />期限应不超过 8 小时，若超过 8 小时，应及时向上级主管报告，请求上级<br />主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。<br />③ 设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故，工<br />程应立即组织维修人员采取应急措施进行抢修，并及时向服务处负责人<br />和公司领导报告，防止故障或事故扩大。<br />④ 夜间发生，不影响业主（住户）生活、工作和产生严重后果的机电设备<br />故障，可以在次日进行维修。<br />⑤ 需要委外维修的设备，，工程负责人填写《有偿/委托联系单》，报服<br />务处主任审批后执行；费用需报请公司领导批准后执行。<br />⑥ 对在保修期内的设备故障，首先通知设备供应商或保修单位，按照原设<br />备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。<br /> <br />⑦ 因设备维修或保养须中断系统或设备不正常工作的，须提前申报服务处<br /> <br />主任审批，并提前 24 小时通知业主（住户）；因突发事件使系统或设备不<br />能正常工作的，应在 1 小时内联系有关部门处理，并向业主（住户）做好<br />解释工作。<br />06<br />设备的保养<br /> <br />① 每年 12 月份，服务处工程部对大的维修保养项目，编制下年度《设<br />施设备年度保养计划》；公司工程部根据服务处的设备状况，负责编制<br />下年度《设施设备大中修（改造）计划表》。<br />② 水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划，对各<br />设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。<br />③ 分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执<br />行。<br />④ 水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持<br />环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。<br />⑤ 公司工程部按照机电设备大、中修（改造）计划，组织相关服务处、及<br />人员进行设备的大、中修保养及更新改造，并填写相关记录表，同时需将<br />主要零部件更换及大中修（改造）情况记录在《设施设备台账》中。<br />07<br />库存设备的管理<br /> <br />① 闲置设备和暂停使用设备，由所属部门负责管理，并做好记录。存放<br />地点必须相对集中，保持干燥、通风，并加盖防尘罩，贴上标签。<br />② 库存设备重新启用前，须经水电技工进行保养后，方可投入使用。<br />08<br />设备的报废<br />① 设备有下列情况之一者，应考虑报废：<br />a) 已超过规定使用年限，设备性能达不到规定...