租房合同纠纷需谨慎处理(Word版）

租房合同纠纷需谨慎处理(Word 版）<br /> 　　案情介绍<br /> 　　a 先生将其自有的一套公寓出租给一家网络公司——b 公司，<br />双方在合同当中约定，租赁时间为 XX 年 3 月 1 日至 XX 年 3 月 1 日，<br />月租金人民币 11000 元，b 公司应于每月 20 日前支付下个月的房租，<br />否则按日支付应付款的千分之三的违约金，直到实际付款日为止。因<br />为签订合同时，a 先生对约定的租金数额很满意，便没有约定合同解<br />除事由。<br /> 　　XX 年 12 月，b 公司以房间供暖不好、隔音效果差等理由每月<br />都迟延付款，并且没有支付违约金。现在发展到不经 a 先生反复催促，<br />b 公司就不付租金。对此 a 先生非常苦恼。<br /> 　　案件分析<br /> 　　b 公司：迟延付款，承担违约责任<br /> 　　承租人违反合同约定义务，必须承担违约责任。《合同法》第<br />一百零七条规定”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符<br />合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责<br />任。”因此，依据合同约定，a 先生向 b 公司索要违约金的行为合理合<br />法，受法律保护。<br /> 　　b 公司不具备迟延付款的抗辩权。如果 a 先生违约，b 公司可<br />要求他承担违约责任，但不能停止付款(除非有明确约定可以因此停<br /> <br />止、迟延付款)，否则依据《合同法》第一百二十一条，双方都违反<br />合同的，应当各自承担相应的责任，b 公司不能免除违约责任。<br /> 　　那么对前几次没有索要的违约金，a 先生是否还有权追偿呢?答<br />案是肯定的。对于未经 a 先生明示放弃的债权，只要在诉讼时效之内，<br />随时可以要求债务人偿还。<br /> 　　a 先生：有权依法解除合同<br /> 　　对于已经发生的事实，虽然合同当中没有约定解除事由，但 a<br />先生可以采取以下两种法定方式处理：<br /> 　　第一种：当 b 公司出现迟延支付租金的情况时，a 先生可向 b<br />公司发出有效的催款通知，若 b 公司不能在规定的期限内履行付款义<br />务，a 先生有权解除合同。根据《合同法》第九十四条第三款规定，<br />当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，<br />当事人可以解除合同。采取这种方式的前提是 b 公司迟延履行合同主<br />要债务，即迟延支付月租金。<br /> 　　第二种：在约定租期届满前，a 先生单方面想解除与 b 公司租<br />赁合同关系的，a 先生应当向 b 公司发出明确的解除合同的意志表示。<br />根据《合同法》第九十四条第二款规定，在履行期限届满之前，当事<br />人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可<br />以解除合同。a 先生可以在任何情况下采取该种处理方案。<br /> 　　本案当事人在采用上述方案时，应严格区别”合同已履行完毕<br />不能解除”的情况，以保证安全公正的社会秩序。若对方不同意解除<br />合同，只能通过仲裁或诉讼程序，由司法机关判定合同是否解除。<br /> <br /> <br /> <br />