小镇商业业态规划、招商和运营心得

小镇商业业态规划、招商和运营心得 <br />1. 住宿和餐饮 <br />  商业的第一个问题就是业态结构，不是说所有业态配置在古镇都能成立，古镇商业配置 <br />的关键的是建立商业消费生态消费链条。古镇的旅游商业生态消费链条要点是晚上的消费， <br />根据我的经验，一般情况下，想把旅游项目真正实施好，首先是住宿，如果一个小镇的民宿、 <br />酒店等住宿业态不发达，客流量是做不起来。 <br />  要想让客人住下来，只有住宿业态是不够的，还需要有夜晚消费项目，比如游船、灯光 <br />秀、酒吧等传统的夜晚项目和消费。 <br />  对于旅游小镇来说，不管是白天还是晚上的商业，其中最核心的就是住和吃，如果能把 <br />这两个要素特别是住宿做好，人均消费就做起来了。 <br />  2. 旅游商品和旅游产品 <br />  小镇的商业除了住宿和餐饮，旅游商品和旅游产品也必不可少。旅游产品和旅游商品不 <br />一样，旅游产品比如游船等，需要花钱去景区消费。而你花了钱把东西带走了，这些才是旅 <br />游商品。旅游商品一般情况下有两种，一是纪念品;二是地标性的产品，比如有些东西只有 <br />某个地方才有，或者你经常享用，但是只有某个地方最正宗，这种是很有价值的。 <br />  3. 休闲娱乐 <br />  古镇商业还有一重要业态就是休闲娱乐，现在有很多同行很喜欢用儿童业态，认为儿童 <br />业态带客能力很强。但是我认为儿童业态非常难做，它有几个特点，一是业态本身消费时间 <br />密集性很强，集中在周六日或者节假日，对整个商业来说客流价值不见得有多大; <br />  还有一点就是儿童业态并不是我们想象的那样有带客能力，如果说人们带着孩子去一个 <br />地方旅游，让孩子去消费当地的儿童业态是不太容易的，因为各地的儿童业态基本上大同小 <br />异，绝大多数没有独有性，就我的经验来说，在小镇做儿童业态要谨慎，具体效果怎么样还 <br />有待于进一步的探讨和验证。 <br />  <br /> 餐饮业态 <br />  第二个想和大家分享的是餐饮业态，，我们在小镇操作的时候一定要注意几个问题。 <br />  1. 关于物业 <br />  (1)物业大小 <br />  需要注意的是，在小镇发展的前期，两、三百平米的餐饮非常难存活的。这种餐饮面积 <br />不大，但也不算小，当小镇客流量多的时候，承载量不够多，顾客多的时候人手也不够用， <br />赚不到钱;而小镇客流量少的时候，其本身的人工成本又不低，存活非常难，所以在发展前 <br />期，我们尽量减少这种不大不小的餐饮。 <br />  100㎡左右基本上都是小吃或者特色餐饮，这种业态在旅游小镇里非常多，基本上都是小 <br />镇的主力餐饮业态。 <br />  (2)户型 <br />  物业的户型一旦确定，物业的命运基本上就确定了，包括它好不好使用，被用来做什么 <br />业态等。不管是做那种业态，户型最好是方的，柱子越少越好，最好没有柱子，要不然用起 <br />来非常难，很多商家都不喜欢用奇形怪状的物业。 <br />  2. 小吃街 <br />  基本上现在旅游的地方都有小吃，小吃是特色，承载了地方的文化，小吃街的建造很有 <br />讲究。比如街道有多宽，太宽的话，人少的时候会越发显得人少，这样不容易聚客，也不容 <br />易让商家做生意;太窄的话，人就进不去，做生意也不容易。经过研究，D/H 大概在 0.6 左右 <br />是比较符合亚洲人习惯的，而且从商业化角度来说也比较好。D 是街道宽度，H 是房屋外檐 <br />高度，第一龙廓线的高度。 <br />  店面宽度(展示面)是我们在规划时注意的问题，步行街之类的地方如果店面非常宽，游 <br />客会觉得很单调，没有趣味。如果五六步一家店面，游客会觉得很有意思，比如丽江等古城， <br />店铺很密集。但是也不能太密集，有人总结了 W/D 在 0.6 左右比较合适，W 是店面的宽度， <br />H 是街道的宽度。 <br />  3. 餐饮功能差异 <br />  餐饮业态里中大型餐饮和小吃的带客能力是有区别的，中大型餐饮基本都是属地化消费， <br />对街区客流量的贡献很低，但是小吃类的不同，来吃小吃的游客基本上都要在转一转，因为 <br />小吃不是一个就能吃饱的，如果要吃的话就要去小吃街转。所以我们在选择业态落位的时候， <br />小吃和中大型餐饮分别往哪里落，就很讲究。落位不好对街区导流的影响很大。 <br />  动线 <br />  1. 人流动线 <br />  很多小镇后期运营出问题的原因就是没有设计好动线。比如有些小镇的街道像脏乱差、 <br />散商管不住等都是动线造成的运营期没...