北京朝阳来广营乡项目土地投资决策报告

土地投资决策报告20122012土地投资决策报告北京市朝阳区来广营乡土地储备项目（A2地块）该地块位置优越，建设条件良好，周边发展成熟，且前期开发用地集中，区域预期良好，我司拟对其进行摘牌开发，现拟对地块指标虚拟开发利用，计算预期收益水平，以决策土地招拍挂跟进。天朗易研通www.bjfang.com2012-10-6 土地投资决策报告2012目录第一部分：项目总论............................................................................................................................3一、宗地概况.................................................................................................................................3（一）、宗地名称................................................................................................................3（二）、宗地四至范围........................................................................................................3（三）、项目规划控制指标...............................................................................................4（四）、地块位置及周边环境...........................................................................................4第二部分：市场研究............................................................................................................................5一、城市土地市场................................................................................................................5（一）、土地供应分析........................................................................................................5（二）、北京住宅土地供应走势.......................................................................................6（三）、土地成交分析........................................................................................................6（四）、北京住宅土地成交走势.......................................................................................7二、区域土地市场................................................................................................................8（一）、区域土地供给........................................................................................................8（二）、区域土地成交........................................................................................................8三、商品房市场供销....................................................................................................................9（一）、供应特征分析........................................................................................................9（二）、成交特征分析......................................................................................................12（三）、存量特征分析......................................................................................................15（四）市场走势研判..........................................................................................................17第三部分：项目开发方案..................................................................................................................21一、项目拟定位方案..................................................................................................................21（一）、项目SWOT分析.................................................................................................21（二）、项目定位方案......................................................................................................22二、产品设计建议......................................................................................................................23（一）、产品配比建议......................................................................................................23（二）、价格建议..............................................................................................................24（三）、推售策略建议......................................................................................................26第四部分：项目成本收入估算..........................................................................................................27一、总成本估算..........................................................................................................................27（一）、土地成本..............................................................................................................27二、租售收入估算......................................................................................................................29第五部分：财务评价..........................................................................................................................30一、投资收益率..................................................................................................................30二、销售利润率..................................................................................................................30三、敏感性分析..........................................................................................................................30（一）、地价敏感性分析.................................................................................................30第六部分：土地获取可行性结论.....................................................................................................31一、项目可行性判断..................................................................................................................31二、可行性研究深化..................................................................................................................31 土地投资决策报告2012第一部分：项目总论一、宗地概况（一）、宗地名称朝阳区来广营乡土地储备项目A2地名称公告时间2012/8/27地块二类居住用地交易方式挂牌开发程度六通一平交易文件编号京土整储挂（朝）[2012]051号建设用地面积6.15万㎡代征地面积3.16万㎡规划建筑面积11.92万㎡R2二类居住用地、R52小学用地、用地性质容积率1.94R51中学用地最新报价(万元)暂无报价公告文件挂牌交易公告.doc（47.25KB）行政区朝阳区区域城区地理位置环线位置五、六环之间宗地地址朝阳区来广营乡挂牌竞价起始时间2012年9月17日9:00起始价12.84亿元挂牌竞买申请截止时间2012年9月28日15:00交易信息最小递增幅度650万元挂牌竞价截止时间2012年9月29日15:00交易地点市中心交易市场历史报价暂没报价（二）、宗地四至范围本次挂牌出让宗地位于朝阳区来广营乡。具体四至范围是：东至：红军营路中线，南至：洼里路中线，西至：红军营西路中线、京国朝用（2001划）字第0034号及现状中国航天研究院围墙，北至：北苑二号路中线。 土地投资决策报告2012（三）、项目规划控制指标建筑控制规模(平方挂牌编号建筑使用性质出让年限土地面积（平方米）米)93092.896R2二类居住用地、居住70年京土整储挂（朝）R52小学用地、R51商业40年119200[2012]051号其中建设用地面积中学用地综合50年61500（四）、地块位置及周边环境项目所在区域是北京亚奥辐射区域，是发展较为成熟的城市区域，属于北京地产北苑板块，国家奥林匹克森林公园位于区域西侧，南侧为北京北五环路，归到交通5号线北苑路北站及轨道交通13号线北苑站近邻。区域城市化水平较高，人口密集，居住区分布较多，城市开发较为兴盛，万科星园、北京青年城、时代庄园、旭辉奥都、北苑家园等成熟小区及新开发社区如：润泽庄园、中国铁建国际城、世华泊郡、华贸城，具有极高的开发愿景。 土地投资决策报告2012第二部分：市场研究一、城市土地市场（一）、土地供应分析近12个月，北京土地市场供应经营性用地共计93宗，建设用地面积583.77万平方米，规划建筑面积1307.67万平方米。其中居住类用地类51宗,建设用地面积420.35万平方米，规划建筑面积870.23万平方米，占66.55%（建筑面积占比）；综合21宗，建设用地面积96.74万平方米，规划建筑面积208.58万平方米，占15.95%（建筑面积占比），商业金融用地21宗，建设用地面积66.72万平方米，规划建筑面积228.84万平方米，占17.50%（建筑面积占比）。 土地投资决策报告2012近12月北京公告经营性土地用途结构图表如下：（二）、居住类用地供应走势近12个月以来，北京市住宅用地急剧减少，呈现线性下降的明显趋势，其中3、4、7月月出现连续断供居住类用地，这与住宅产业受到宏观调控之策影响不无关联。（三）、土地成交分析近12月北京共成交经营性用地74宗，建设用地面积446.9万平方米，规划建筑面积1044.03万平方米。其中居住类用地类40宗,建设用地面积340.9万平方米，规划建筑面积724.15万平方米，占69.36%（建筑面积占比）；综合用地12宗，建设用地面积44.49万平方米，规划建筑面积103.2万平方米，占9.88%（建筑面积占比）， 土地投资决策报告2012商业金融用地22宗，建设用地面积61.51万平方米，规划建筑面积216.68万平方米，占20.75%（建筑面积占比）。近12月北京经营性土地成交结构图表如下：以下仅列印与本地块区位相似，属性相同的4个典型地块。（四）、北京住宅土地成交走势近12个月北京市住宅用地成交同样颓靡不振，呈明显的线性下降趋势，其中3、5、8月出现零成交，可见在住宅政策限制的市场条件下，土地出让及受让出现谨慎观望的态势，偶有城市中心高性价比地块，必然出现哄抢。如4月成交东城区香河园3号居住及商业金融用地项目，溢价率43.5%，楼面积25749元/平方米成交。随着8月公告井喷入市优质地块，9月土地成交有望明显改观。 土地投资决策报告2012二、区域土地市场（一）、区域土地成交近12月以来，朝阳区来广营区域成为热点供地区域，共有3宗住宅类用地供应，其中前两宗都以挂牌价成交，溢价率为0%，楼面地价分别为10807元/平方米和12523元/平方米，累计建筑面积为47.31万平方米。（二）、区域开发建设在开发成交的地块中，来广营乡土地储备B1-B3地块已规划为亚奥金茂悦项目，定位高端住宅。 土地投资决策报告2012三、商品房市场供销（一）、供应特征分析1、供应结构分析1.1、8月供应结构总览8月北京商品房新增供应新增供应套数新增供应面积(万㎡)普通住宅公寓621768.43别墅1513.95写字楼(办公)1165.23商业2083.64合计669281.258月北京新增商品房（含住宅公寓、办公、商业，不含车库、二手房）6692套，新增81.25万平方米，其中住宅类供应最多，住宅公寓+别墅新增供应占月新增总供应面积的89.08%，办公类物业新增占总新增面积的6.44%，商业物业新增最少，占月总新增的4.48%。1.2、8月新增套数结构关系8月全市新增商品房中，从成交套数角度，住宅类占有量最多，占全市成交的95%（普通住宅+别墅）。商业产品为3%，办公仅占2%。 土地投资决策报告20121.3、5月新增面积结构关系8月全市新增商品房中，从供应面积角度，住宅类占有量最多，占全市成交的89%（普通住宅+别墅）。办公类产品为6%，商业仅占5%。2、供应量走势8月北京商品房供应面积78.99万平方米，环比7月减少40.77%，同比减少33.88%。北京商品房新增供应量走势如下图：从期房商品房供应情况来看，8月期房商品房供应量75.19万平方米，环比减少39.73%，同比减少36.86%。 土地投资决策报告2012北京期房商品房新增供应量走势如下图：从全市商品房供应总量走势来看，今年1~2月持续走低，3月集中增加供应，4~5月递减，继6~7月持续走高后，8月开始大幅回落。8月北京商品房供应量环比减少40.77%，其中期房商品房供应环比减少39.73%。 土地投资决策报告2012（二）、成交特征分析1、成交结构分析1.1、成交结构总览商品房类型(立成交套数成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)成交金额(亿元)项用途)普通住宅公寓13509139.1520860290.26别墅2438.52580221.94写字楼(办公)85110.742639428.36商业4957.162241216.04合计15098165.5521540356.598月北京成交商品房（含住宅公寓、办公、商业，不含车库、二手房）15098套，成交165.55万平方米，总体成交均价21540元/建筑面积平方米，成交总额356.59亿元。1.2、成交金额结构关系8月全市成交商品房中，从成交金额角度，住宅类占有量最多，占全市成交的87%（普通住宅+别墅）。办公类产品为8%，商业仅占5%。 土地投资决策报告20121.3、成交套数结构关系8月全市成交商品房中，从成交套数角度，住宅类占有量最多，占全市成交的91%（普通住宅+别墅）。办公类产品为6%，商业占3%。1.4、成交面积结构关系8月全市成交商品房中，从成交面积角度，住宅类占有量最多，占全市成交的89%（普通住宅+别墅）。办公类产品为7%，商业占4%。1.5、成交量走势分析8月北京商品房成交面积为165.64万平方米，成交面积环比增加9.35%，同比增加52.23%。北京商品房成交量走势如下图： 土地投资决策报告2012从期房商品房成交情况来看，8月期房商品房成交131.18万平方米，环比增加10.32%，同比增加55.21%。北京期房商品房成交量走势如下图：从全市商品房成交量走势来看，今年1~2月持续走低，3月激增4月回落，5~6月持续走高，继7月回落后，8月又开始小幅回升。8月北京商品房成交量环比增加9.35%，其中期房商品房成交量环比增加10.32%。 土地投资决策报告2012（三）、存量特征分析1、存量产品结构1.1、存量产品类型：住宅、商业、办公结构8月北京商品房存量存量套数存量面积(万㎡)普通住宅公寓88653980.37别墅4456176.15写字楼(办公)12150306.22商业13731289.42合计1189901752.168月北京商品房（含住宅公寓、办公、商业，不含车库、二手房）存量合计118990套，存量1752.16万平方米，存量套数环比7月的127396套减少6.60%，存量面积环比7月的1752.34万平方米减少4.81%。1.2、存量套数结构关系8月全市存量商品房中，从存量套数角度，住宅类占有量最多，占全市成交的78%（普通住宅+别墅）。商业占12%，办公类产品为10%。 土地投资决策报告20121.2、存量面积关系8月全市成交商品房中，从存量面积角度，住宅类占有量最多，占全市成交的66%（普通住宅+别墅）。办公类及商业产品各占17%。 土地投资决策报告2012（四）市场走势研判1、供需关系和价格走势8月北京商品房供需比值为0.48，环比减少45.84%，同比减少56.56%。8月商品房均价21537元/平方米，环比上月成交均价21027元/平方米上涨2.43%，同比下降3.90%。截止8月底，北京商品房存量1735.23万平方米，环比减少1.64%，同比减少23.57%。北京商品房供应量、成交量和供需比值走势如下图：北京商品房成交均价和存量月度走势如下图：其中8月期房商品房供需比值为0.57，环比减少45.37%，同比减少59.92%。 土地投资决策报告2012从期房商品房成交均价走势来看，7月期房商品房成交均价21032元/平方米，环比下降0.60%，同比下降9.43%。截止8月底，北京期房商品房存量1429.34万平方米，环比减少2.72%，同比减少21.12%。8月北京商品房市场市场表现供小于求，环比上月来看，供应大幅减少，销量增加，供需比值减少，存量微减。8月北京商品房成交均价环比上涨2.43%，但从期房成交均价来看，环比下降0.60%。北京期房商品房供应量、成交量和供需比值走势如下图：北京期房商品房成交均价和存量月度走势如下图：2、未来市场研判供应总体呈线性下降趋势从12个月以来的总体供应趋势看，总体供应面积线性趋势下降，预计9月新增供应面积较8月仍有小幅反弹，但从年度总体趋势来说仍将保持线性下降趋势。 土地投资决策报告2012成交规模呈线性增长趋势12个月以来，总体成交面积呈增长趋势，但7月观测呈微降趋势，可见8月反弹，随着金九银十传统销售旺季的到来，预计未来仍呈平稳状态。存量规模呈线性增长趋势从12个月存量发展趋势来看，总体库存商品房呈线性减少趋势，预计9月因成交增长，供应减少而使存量呈继续下降趋势。 土地投资决策报告2012价格呈线性下降趋势12个月以来，总体成交均价呈线性趋势下降，但2012开始小幅回升。4月以来，围绕21000元/平方米起伏，预计9月在当前市场存量减少的市场声音下，以及成交趋势看好，价格将有小幅微涨。 土地投资决策报告2012第三部分：项目开发方案一、项目拟定位方案（一）、项目SWOT分析1、项目优势分析（Strengths）：区位优越：项目位于北京亚奥辐射区，近邻望京、北苑板块，区位成熟度高；交通便利：道路交通便捷，近邻北五环，轨道交通站点多；上风上水：周边景观环境丰富，为城市上风向，自然环境强于其他区域；区域成熟：周边为传统的成熟居住集聚区，成熟度高；2、项目劣势分析（Weaknesses）：基础设施：周边待开发地块较多，影响项目的整体环境；3、项目机会分析（Opportunities）：高端共创：项目周边目前多规划高端住区，形成良好居住形象；深入人心：项目周边口碑深入人心，具备较强的城市吸引力；4、项目威胁分析（Threats）：限购政策：限购令导致高端客户基数缩减；区域分流：全市范围内同质供应较多，竞争激烈，客户分流严重。 土地投资决策报告2012（二）、项目定位方案城市核心亚奥新区样本宁静的城市繁华区，返朴归真家居；依托区域，建设中式景观大宅府邸；满足客户品质期望，筑建高端住区； 土地投资决策报告2012二、产品设计建议（一）、产品配比建议1、区域成交明细近12月区域成交结构成交面积(万㎡)成交比例普通住宅公寓24.4370.02%别墅00.00%写字楼(办公)0.431.23%商业3.259.31%车位车库6.7419.32%其它0.040.11%合计34.89100.00%近12月来广营及周边区域成交监测中，普通住宅成交24.43万平方米，（含期房、现房），占据70.02%，没有别墅类成交，办公为0.43万平方米，占1.23%；商业成交3.25万平方米，占9.31%，车位车库成交6.74万平方米，占19.32%。2、区域成交结构近12月来广营区域成交监测中，普通住宅成交大比例成交，现拟以区域成交为依据，进行产品配比建议。 土地投资决策报告20123、产品配比建议项目规划建筑面积为11.92万平方米，含小学、中学各一，拟根据区域市场成交特征及居住区设计规范对中小学面积配置进行产品配比建议，具体配比如下：产品配比建议成交面积(万㎡)比例%中小学3.2227.00%普通住宅公寓7.7565.00%写字楼(办公)00.00%商业0.958.00%车位车库0.000.00%合计11.92100.00%（二）、价格建议1、销售价格建议比准价格区域房地产市场交易频繁，可依据的市场价格较多，以下为近期交易数据，以其简单平均价格作为参考；周(2012-06-01至2012-08-31)供应成交[商品房]序号项目名称本周成交拟定价面积套数均价定价权重1紫御华府2529.3375240240%2中国铁建国际城14794.891102816010%3亚奥•金茂悦300004天润·福熙大道21293.221452602010%5北京华贸城5522.01272481710%6北京城建·筑华年4094.69322281810%7北京城建·世华泊郡463724242327110%8北京城建·N次方10768.211711929810%总合计105374.49162487035400 土地投资决策报告2012以上表毗邻项目的（亚奥金茂悦项目，未售，预期均价30000元/平方米，最具参考性）为参考，当前市场均价为24870元/平方米左右；紫御华府为52402元/平方米左右；中国铁建国际城28160元/平方米；天润福熙大道26020元/平方米；北京华贸城24817元/平方米；城建筑年华22818元/平方米，城建世华泊郡23271元/平方米，城建N次方19298元/平方米。根据项目区位关系，采取不同权重，拟定紫御华府40%权重，其它项目各10%权重，加权平均价格作为项目当前应确定的销售均价，经测算为：35400元/平方米。趋势价格根据近50个月的北京市商品住宅均价平均发展速度，以2008年6月的12565元/平方米为基期，2012年8月（第50期）的21145元/平方米之平均发展速度为1.01。21145t501.0112565假定项目于2013年9月开始预售，9月入市价格，采用长期趋势法的平均发展速度法来确定，以当前2012年8月周边加权均价为基期，13个月后，即2013年9月的项目入市价格即为：V354001.01^1340288元/平方米13 土地投资决策报告2012（三）、推售策略建议住宅部分根据当前去化率水平，假定项目全部销售期为12个月，入市时间为2013年9月，可按照如下时间完成推售：商业部分按照与住宅同期同比例假设，12个月销售完毕。 土地投资决策报告2012第四部分：项目成本收入估算一、总成本估算（一）、土地成本1、土地溢价可能根据项目挂牌价格，以及近12个月相似地块的溢价水平，土地成交可能的溢价率预计在20%-50%之间，根据项目自身的优势，项目溢价率很有可能在10%-30%左右实现（参照两宗来广营地块，溢价率0%，但中心城土地稀缺，导致区域需求旺盛）以下按照溢价可能列表，分析楼面地价:根据溢价可能，初步拟定本项目摘牌溢价率为20%，该情况下，土地成交价155364万元，楼面地价为13034元/平方米，土地成交单价为16689元/平方米。成交后缴纳契税，实际土地成交为15.54*（1+3%）=16.01亿元二、其他成本1、前期工程费（略），详见附件一：项目利润表，费用额度为0.21亿元。 土地投资决策报告20122、建安成本项目定位为高端住宅，且项目容积率为2.0，适宜建设小高层产品，根据项目特性，拟定项目土建成本为4000元/建筑面积平方米，园林景观1000元/平方米，智能化费用1000元/平方米。中小学建安4000元、平方米。据此，项目119200万平方米，总建安工程费为8.93亿元。3、基础设施费（略），详见附件一项目利润表，费用额度为0.39亿元。4、销售费用按照销售收入的3%计算，本项目销售收入为住宅+商业+车位收入，详见项目附件二：销售收入表。本项目销售收入为44.23亿元，因此，销售费用为44.23亿元*3%=1.32亿元。5、管理费用管理费用按照前期工程费、建安工程费、基础设施费之和的3%计提，即（0.21+8.93+0.39）*3%=0.19亿元。6、不可预见费不可预见费按照前期工程费及建安工程费用之和的2%计提，即（8.93+0.39）*2%=0.19亿元。 土地投资决策报告20127、财务费用（略）8、土地增值税（略）9、项目开发总成本综上各项，可知项目开发总成本为（16.01+0.21+8.93+0.39+1.32+0.19+0.19+2.18+0.88）=27.93亿元。二、租售收入估算项目销售收入来源为项目住宅及商业部分的销售收入，根据项目初步估算，项目销售总收入约为44.23亿元。详见附件二：项目销售收入排期，价格增幅，销售比例及销售额度表。商业销售假定与住宅同期同比例销售，价格增幅为月增5%，面积比例相当。住宅售价参看住宅价格定位。商业入市价格根据市场现有交易，以5万元/平方米计算其实价格。 土地投资决策报告2012第五部分：财务评价根据最可能发生的土地溢价水平成交，按照20%溢价率计算土地成本，得出以下财务指标：一、投资收益率项目税后投资利润率为37.24%，（略）可以进行开发投资。详见附件一：项目利润表。二、销售利润率项目销售利润率为23.51%，（略）项目可以进行开发投资。详见附件一：项目利润表。三、敏感性分析（一）、地价敏感性分析地价敏感性分析，以10%的溢价率浮动标准，试算项目能够承担的地摘牌上限水平。以下为项目溢价率可能地价对应的项目投资收益水平：溢价率楼面地价土地成交价土地成交单价税后投资利润率税后利润额（万元）0%107721284001379350%124,85710%118491412401517243%114,93820%130341553641668937%104,02730%143371709001835831%92,02640%157711879902019425%78,82350%173482067892221319%64,301 土地投资决策报告2012第六部分：土地获取可行性结论一、项目可行性判断根据当前项目条件，以及相关假设，项目具备了良好的盈利能力，能够实现较高的经济效益。同时项目敏感性分析也证明了项目能够承担一定的市场波动风险，保证项目的盈利可能，因此建议摘牌获得土地。二、可行性研究深化项目的进一步可行性研究，有赖于相关详细规划的出台，进而研究本项目地块未来开发的住宅及商业详细产品，如建筑风格建议、产品户型配比建议、综合型及社区型配套商业等具体建议，以及相关工程进度的安排，详细进行动态的财务评价，以更加准确的面对市场，面对竞争环境。 土地投资决策报告2012附件一、项目利润表（略）附件二：项目销售收入表（另车位按照住宅7.75万平米，每万平米60个计算，单价8万元，小计465个，4650万元）（略）